Tras el terremoto del 10 de agosto de 2026, la primera pregunta de quien tiene la casa agrietada no es jurídica sino práctica: ¿a quién le reclamo? La respuesta cambia según dónde esté el daño, quién construyó y en qué calidad ocupa usted el inmueble. Esta guía sirve para no tocar la puerta equivocada.
1. Si el daño está en su apartamento o casa: la aseguradora
Es el camino principal cuando hay póliza de hogar con amparo de terremoto, o cuando el inmueble está hipotecado —los bancos exigen seguro de incendio y terremoto mientras dure el crédito—.
Tiene tres días para avisar desde que conoció el daño, y la aseguradora un mes para pagar u objetar. El detalle de plazos, pruebas y qué hacer si le objetan está en cómo reclamar al seguro por los daños del terremoto.
2. Si el daño está en zonas comunes: la copropiedad
Grietas en la estructura, fachadas, cimientos, techos o losas no son asunto de su póliza individual: son bienes comunes, y responden a través del seguro de la copropiedad.
Y ese seguro no es opcional. El parágrafo 1 del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 hace obligatoria la constitución de pólizas que cubran los bienes comunes contra incendio y terremoto. Si la administración no lo tenía vigente, ahí hay una discusión aparte —y seria— sobre responsabilidad del administrador y del consejo.
Dos reglas que conviene conocer antes de la asamblea:
- Las indemnizaciones del seguro quedan afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto cuando esta sea procedente.
- Si el inmueble no se reconstruye, el importe se distribuye entre los propietarios en proporción a su coeficiente de copropiedad.
Por eso la decisión de reconstruir o no reconstruir no es solo técnica ni económica: define cómo se reparte el dinero.
3. Si es vivienda nueva: el constructor
La Ley 1796 de 2016 obliga al constructor o vendedor de vivienda nueva a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios durante los diez años siguientes a la expedición de la Certificación Técnica de Ocupación, cuando se configure alguno de los supuestos del numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil.
Aquí hay que ser honestos, porque es donde más expectativas se rompen: la norma define ruina como el colapso total o parcial de la edificación como unidad estructural independiente, por fallas en los materiales, el diseño estructural, el estudio geotécnico, la construcción de los cimientos o de la estructura. Una fisura en un muro no es ruina.
Lo que sí abre la puerta es un dictamen que atribuya el daño a un defecto constructivo o a un incumplimiento de la norma sismo resistente, y no simplemente a la magnitud del sismo. Sin peritaje serio, esta vía no se sostiene.
4. Si usted es arrendatario: el arrendador
El artículo 5 de la Ley 820 de 2003 obliga al arrendador a entregar el inmueble en condiciones habitables y a hacer durante el contrato las reparaciones necesarias para mantenerlo así. Si no cumple, el arrendatario puede pedir la terminación anticipada del contrato.
Antes de dejar de pagar por su cuenta —que es el impulso natural y el error más caro—, deje constancia escrita del estado del inmueble y del requerimiento al arrendador. Suspender el canon sin soporte convierte a la víctima en incumplida y habilita una restitución de inmueble arrendado en su contra.
Lo que sirve en todos los casos
- Documente hoy: fotos y video fechados, antes de reparar nada que no sea urgente por seguridad.
- Consiga un dictamen técnico. Es la pieza que decide casi todas estas discusiones.
- Todo por escrito y con constancia de envío. Las llamadas no se prueban.
- No firme finiquitos ni acuerdos de pago parcial sin saber el alcance real del daño.
Cuando la reclamación se vuelve proceso
Varias de estas vías terminan ante un juez: el ejecutivo contra la aseguradora que no objetó, el declarativo cuando sí objetó, la acción contra el constructor o la discusión con la copropiedad. Desde ese momento hay términos que corren desde que se publica la providencia, no desde que usted se entera.
Puede consultar el proceso por número de radicado gratis y sin registro, y activar alertas para que le avisemos el mismo día en que aparezca una actuación nueva, con un resumen en lenguaje claro de qué significa.
Si no tiene claro contra quién va su reclamación, consúltelo gratis con un abogado antes de gastar tiempo en la puerta equivocada.
Consultar gratis con un abogadoPreguntas frecuentes
¿Quién responde por las grietas en la fachada o la estructura de un edificio?
Son bienes comunes, así que responde la copropiedad a través de su seguro. El parágrafo 1 del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 hace obligatorio que los edificios sometidos a propiedad horizontal tengan pólizas que cubran los bienes comunes contra incendio y terremoto, incluidos cimientos, estructura, fachadas y techos.
¿Puedo demandar al constructor si mi apartamento quedó agrietado?
Solo si el daño encaja en los supuestos de la Ley 1796 de 2016, que cubre diez años desde la Certificación Técnica de Ocupación de vivienda nueva. Esa norma define ruina como el colapso total o parcial de la edificación por fallas en materiales, diseño estructural, estudio geotécnico o construcción de cimientos y estructura. Una fisura no es ruina: hace falta un dictamen técnico que atribuya el daño a un defecto constructivo.
Soy arrendatario y el inmueble quedó inhabitable, ¿puedo terminar el contrato?
Sí. El artículo 5 de la Ley 820 de 2003 obliga al arrendador a mantener el inmueble en condiciones habitables durante todo el contrato, y su incumplimiento puede dar lugar a la terminación anticipada por parte del arrendatario. Deje constancia escrita del estado del inmueble y del requerimiento antes de tomar cualquier decisión sobre el canon.
Si el edificio no se reconstruye, ¿qué pasa con la plata del seguro?
Las indemnizaciones se destinan en primer término a la reconstrucción cuando esta es procedente. Si el inmueble no se reconstruye, el importe se distribuye entre los propietarios en proporción al coeficiente de copropiedad de cada bien privado.