El arrendamiento de vivienda urbana en Colombia está regulado por la Ley 820 de 2003 y genera más conflictos judiciales de los que la mayoría de abogados imagina. Desde el incremento del canon hasta el proceso de restitución, esta guía cubre lo que todo abogado y ciudadano debe saber.
1. Incremento del Canon de Arrendamiento
El canon solo puede incrementarse una vez al año y el aumento no puede superar el 100% del IPC del año anterior. Para 2026, con un IPC de 5.2%, el incremento máximo es del 5.2%. Si el arrendador cobra más, el arrendatario puede demandar la devolución del exceso.
2. Terminación por Parte del Arrendatario
El arrendatario puede terminar el contrato en cualquier momento con un preaviso de 3 meses y pagando una indemnización equivalente a 3 meses de canon. Si el contrato tiene cláusula de terminación anticipada diferente, prima lo pactado, siempre que no sea más gravoso que la ley.
3. Terminación por Parte del Arrendador
El arrendador solo puede terminar el contrato unilateralmente en los casos del artículo 22 de la Ley 820:
- Para habitar el inmueble personalmente o un familiar (preaviso de 3 meses + indemnización)
- Para reparaciones mayores que requieran desocupar
- Para demoler y construir obra nueva
En todos los casos debe dar preaviso e indemnización. Si no cumple, el arrendatario puede demandar.
¿Tiene un proceso de restitución de inmueble?
Consulte el estado de su proceso por radicado. Reciba alertas cuando el juzgado fije fecha de diligencia de lanzamiento.
Buscar mi Proceso4. Proceso de Restitución (Lanzamiento)
Cuando el arrendatario no paga o no entrega el inmueble, el arrendador puede iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado (art. 384 CGP). Es un proceso abreviado que puede resultar en orden de lanzamiento. El arrendatario tiene 7 días para contestar y puede evitar el lanzamiento pagando los cánones adeudados con intereses moratorios.
5. El Depósito de Garantía
En Colombia está prohibido exigir depósitos de garantía o pagos anticipados superiores a un mes de canon para vivienda urbana. Si el arrendador exige 2 o 3 meses de adelanto, el arrendatario puede reportarlo y solicitar la devolución del exceso.